Pénurie structurelle de logements étudiants : 70.000 kots manquants d’ici 2030

Les avantages, les lacunes actuelles et les opportunités pour les investisseurs_

Introduction : une crise du logement étudiant en pleine expansion

Les grandes villes étudiantes belges et européennes font face à une pénurie de logements étudiants sans précédent.
Les études de marché estiment à plus de 70.000 le nombre de kots manquants d’ici 2030. L’augmentation du nombre d’étudiants, l’internationalisation et un parc immobilier limité créent un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande.

Pour les étudiants, cela signifie des loyers plus élevés et moins de choix.
Pour les investisseurs, les promoteurs et les parents, cela signifie une opportunité unique sur le marché résidentiel.

Dans cet article, nous analysons :

• les avantages de l’investissement dans l’immobilier étudiant
• les insuffisances actuelles du marché
• les opportunités concrètes qui existent déjà aujourd’hui

Pourquoi une telle pénurie de logements étudiants ?

Forte croissance du nombre d’étudiants

Ces dernières années, le nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur a fortement augmenté :

• davantage de jeunes accèdent à l’université ou à la haute école
• les étudiants internationaux choisissent de plus en plus la Belgique et l’Europe
• la formation continue et les reconversions créent une demande supplémentaire

Cette évolution se traduit par une demande croissante de logements étudiants, qu’il s’agisse de chambres classiques ou de studios modernes.

Un parc vieillissant et un développement limité

Alors que la demande explose, l’offre peine à suivre :

• procédures de permis et règles d’urbanisme complexes
• nombreux bâtiments anciens, mal isolés, ne répondant plus aux normes actuelles
• petits propriétaires découragés par la réglementation stricte et les coûts de rénovation

Conséquence : une partie du parc existant disparaît du marché, tandis que les nouveaux projets restent insuffisants.

Pression sur le marché locatif classique

Faute de kots disponibles, les étudiants se tournent vers :

• des appartements classiques
• des maisons partagées
• de petites maisons de ville

Ils entrent ainsi en concurrence avec des ménages, des jeunes actifs et des expatriés. Résultat : une hausse des loyers dans les villes étudiantes et une tension accrue sur le marché locatif résidentiel.

Les avantages de l’investissement dans le logement étudiant

Cette pénurie structurelle crée un terrain particulièrement favorable pour les investisseurs.

Demande stable et prévisible

Tant que l’enseignement supérieur se développe, la demande en logements étudiants reste :

• répétitive d’année en année
• prévisible dans les grandes villes universitaires
• renforcée par l’arrivée d’étudiants étrangers

C’est un segment de marché qui offre une visibilité à long terme rarement égalée.

Rendements intéressants

Grâce à la forte demande et à une vacance locative faible :

• les loyers restent stables voire en hausse
• les taux de remplissage sont généralement très élevés
• les rendements bruts et nets se comparent favorablement à ceux d’autres segments résidentiels

Les résidences étudiantes modernes, bien situées, offrent souvent un excellent rapport entre investissement et revenu locatif.

Diversification et mutualisation du risque

Dans un immeuble étudiant :

• le risque est réparti sur plusieurs locataires
• les départs individuels ont un impact limité
• l’investisseur diversifie son portefeuille au-delà des appartements classiques

Cela en fait une catégorie d’actifs attractive pour compléter une stratégie immobilière globale.

Potentiel de valorisation à long terme

Dans les villes :

• avec des institutions académiques fortes
• une offre foncière limitée
• une bonne accessibilité

les résidences étudiantes conservent généralement bien leur valeur. La demande structurelle soutient la valorisation à la revente.

Les faiblesses actuelles du marché des kots

Le marché actuel ne répond pas toujours aux besoins réels des étudiants ni aux attentes des investisseurs.

Confort insuffisant et équipements obsolètes

Une partie importante du parc existant :

• manque d’isolation et de confort acoustique
• propose des sanitaires collectifs vétustes
• offre peu ou pas d’espaces communs adaptés à l’étude ou à la détente

Pourtant, les étudiants recherchent :

• un bon niveau de confort (sanitaires privatifs ou rénovés)
• une connexion internet rapide et stable
• des espaces d’étude calmes
• un environnement sécurisé

Les nouveaux projets qui répondent à ces critères bénéficient d’un avantage concurrentiel immédiat.

Performance énergétique et coûts élevés

De nombreux kots plus anciens :

• ont de mauvais certificats de performance énergétique
• ne respectent pas les standards actuels d’isolation
• entraînent des charges énergétiques élevées

Les étudiants sont sensibles au montant total du loyer, charges comprises. Les bâtiments performants sur le plan énergétique sont donc plus attractifs et plus durables.

Gestion parfois peu professionnelle

Une gestion non structurée peut mener à :

• des délais de réponse plus longs en cas de problème
• un manque de transparence sur les frais et les règles internes
• une expérience locative inégale pour les étudiants

Les résidences étudiantes gérées de manière professionnelle se démarquent par leur qualité de service, ce qui améliore à la fois la satisfaction des locataires et la valeur de l’investissement.

Les opportunités : où se situent les vraies chances aujourd’hui ?

La pénurie de 70.000 logements étudiants d’ici 2030 ne sera pas résorbée du jour au lendemain. Pour les acteurs proactifs, plusieurs pistes se détachent.

Nouveaux projets dans les villes étudiantes

Les principales villes étudiantes – Bruxelles, Louvain, Gand, Anvers, Liège, Namur et d’autres centres européens – offrent un potentiel important pour :

• des résidences étudiantes neuves
• des projets mixtes combinant étudiants et jeunes actifs
• des concepts de co-living avec espaces partagés

Un bon emplacement (proximité des campus, des transports publics et des services) est la clé d’une commercialisation et d’une occupation rapides.

Rénovation et reconversion

De nombreuses opportunités résident également dans l’existant :

• rénover d’anciens immeubles étudiants selon les normes actuelles
• transformer des appartements en colocations étudiantes optimisées
• reconvertir des bureaux vides en résidences étudiantes modernes

Ces stratégies permettent de répondre à la demande tout en valorisant des bâtiments sous-utilisés.

Investissement via des structures professionnelles

Pour les investisseurs souhaitant limiter leur implication opérationnelle :

• achat d’unités dans une résidence avec gestion centralisée
• partenariats avec des opérateurs spécialisés
• participation à des projets clés en main

Ils bénéficient ainsi de l’attractivité du marché étudiant sans gérer eux-mêmes le quotidien.

Parents investisseurs

Les parents peuvent également se positionner comme investisseurs :

• acquisition d’un kot ou studio pour leur enfant
• utilisation pendant la durée des études
• ensuite, mise en location ou revente avec potentiel de plus-value

Cette approche transforme une dépense inévitable (le logement de l’étudiant) en actif immobilier stratégique.

Conclusion : transformer la pénurie en opportunité durable

La pénurie annoncée de 70.000 logements étudiants d’ici 2030 est le symptôme d’un marché en profonde mutation. Elle résulte de :

• une demande croissante et internationalisée
• un parc existant souvent daté
• des exigences accrues en matière de confort, d’énergie et de sécurité

Pour les investisseurs, promoteurs et parents, c’est l’occasion de :

• répondre à un besoin social réel
• bénéficier de rendements attractifs
• constituer un patrimoine immobilier pérenne

En misant sur la qualité, la durabilité et une gestion professionnelle, l’immobilier étudiant s’impose comme un pilier solide d’une stratégie d’investissement à long terme.