Immobilier hôtelier : comment profiter de 27 ans de revenus garantis

Ces dernières années, les projets d’immobilier hôtelier se multiplient. De plus en plus d’hôtels ne sont pas entièrement détenus par la chaîne hôtelière elle‑même, mais divisés en chambres ou unités vendues à des investisseurs privés. En échange, vous signez un bail à long terme et percevez un revenu locatif fixe, souvent garanti.

Dans cet article, nous abordons :

• ce qu’est l’immobilier hôtelier
• quelles chaînes connues utilisent ce modèle
• pourquoi elles le font
• les avantages et inconvénients des baux de 20 à 30 ans
• pourquoi, en Belgique, on voit souvent une durée de 27 ans
• comment et si vous pouvez sortir anticipativement de ce type d’investissement

Qu’est‑ce que l’immobilier hôtelier ?

Un croisement entre immobilier et exploitation hôtelière

L’immobilier hôtelier est une forme d’investissement où vous n’achetez pas un appartement classique, mais une chambre d’hôtel, suite ou unité dans un complexe hôtelier. Vous en êtes propriétaire, mais :

• vous ne la louez pas vous‑même
• c’est l’exploitant hôtelier qui prend en charge toute l’exploitation
• vous percevez en contrepartie un loyer fixe ou variable sur la base d’un contrat de longue durée

Caractéristiques typiques :

• Aucune gestion directe : pas de recherche de locataires, pas de check‑in/check‑out, pas de ménage à organiser.
• Pas de fonction résidentielle (ou très limitée) : vous ne pouvez généralement pas y habiter en permanence.
• Exploitation commerciale : il s’agit d’abord et avant tout d’un hôtel, avec une logique de rendement et de taux d’occupation.

Une structure de type sale & leaseback

De nombreux projets sont construits sur un modèle de sale & leaseback :

1. Le promoteur construit l’hôtel.
2. Les chambres ou unités sont vendues à des investisseurs privés.
3. L’exploitant (par exemple une chaîne connue) loue l’ensemble de l’immeuble pour une durée de 20 à 30 ans.
4. L’investisseur perçoit un loyer annuel, souvent exprimé en rendement brut (par ex. 3,5 % à 5,5 %) sur le prix d’acquisition.

Quelles chaînes hôtelières proposent ce modèle ?

On retrouve ce modèle chez des acteurs internationaux et régionaux. Selon le marché et le projet, on peut citer :

• Grandes chaînes internationales :
  • Marriott (Moxy, Courtyard, Residence Inn, …)
  • Accor (Ibis, Novotel, Mercure, Adagio, …)
  • Hilton (Hampton by Hilton, DoubleTree, …)
  • Radisson, NH, etc.
• Exploitants régionaux ou locaux :
  • chaînes actives en Belgique, au Benelux ou dans les pays voisins
  • spécialistes des hôtels d’affaires, hôtels d’aéroport, aparthôtels et parcs de vacances

Important : l’exploitant opérationnel n’est pas toujours juridiquement la même entité que la grande marque affichée sur la façade. Il peut exister un contrat de franchise ou de management, ce qui signifie que l’investisseur est souvent lié contractuellement à l’opérateur, et non directement à la multinationale.

Pourquoi les chaînes utilisent‑elles ce modèle ?

Moins de capital immobilisé, plus de croissance

Un hôtel nécessite beaucoup de capital : terrain, construction, aménagement, équipements… En vendant les chambres à des investisseurs privés, la chaîne :

• immobilise moins de capitaux propres dans la brique
• peut se concentrer sur son cœur de métier : exploitation, marketing, gestion de marque
• peut se développer plus vite et ouvrir davantage d’établissements

Répartition des risques

Le sale & leaseback permet de transférer ou de partager :

• les risques immobiliers (valeur du bien, coûts de construction, entretien à long terme)
• une partie des risques de financement

L’exploitant se concentre surtout sur :

• le taux d’occupation
• le revenu par chambre disponible
• l’efficacité opérationnelle

Sécurité à long terme pour les deux parties

Un bail de longue durée offre :

• à l’exploitant : la certitude de pouvoir exploiter l’hôtel pendant des décennies
• à l’investisseur : la promesse de revenus stables, contractualisés sur une période très longue

C’est une logique « gagnant‑gagnant », pour autant que :

• l’emplacement soit porteur
• l’opérateur soit solide et professionnel
• les clauses du bail soient équilibrées

Avantages des baux de longue durée (20–30 ans)

Revenus garantis sur le long terme

L’atout principal pour l’investisseur est la prédictibilité des flux de revenus.

En pratique, on trouve souvent :

• un loyer fixe ou un loyer minimum garanti (par ex. 4 % brut du prix d’achat)
• éventuellement complété par une part variable liée au chiffre d’affaires ou au résultat de l’hôtel

Conséquences positives :

• Stabilité : vous savez à quoi vous attendre pour de nombreuses années.
• Financement facilité : les banques apprécient la présence d’un bail ferme de longue durée avec une contrepartie réputée.

Aucune gestion quotidienne

L’opérateur gère :

• les réservations, la commercialisation, l’accueil
• le ménage, l’entretien courant
• le personnel et la paie

Votre investissement reste donc principalement passif, avec un temps de gestion beaucoup plus faible qu’un appartement loué de manière classique.

Exploitation professionnelle et puissance de marque

Un opérateur de renom :

• attire généralement plus de clients
• bénéficie de canaux de réservation internationaux
• optimise le prix moyen et le taux d’occupation

Sur le long terme, cela peut soutenir la valeur de l’actif et donc vos perspectives de revente.

Inconvénients et risques des contrats très longs

Moins de flexibilité

Un bail de 20 ou 30 ans signifie notamment :

• vous ne pouvez pas décider librement de louer la chambre autrement ou d’y habiter
• l’exploitant bénéficie d’une protection locative selon le contrat et le droit applicable
• l’évolution du loyer est en général prédéfinie (indexation, paliers, clauses de révision)

En clair, vous échangez de la flexibilité contre de la sécurité de revenu.

Dépendance vis‑à‑vis d’un seul opérateur

Votre rendement dépend fortement de :

• la qualité et la solidité financière de l’opérateur
• ses choix stratégiques (positionnement, politique tarifaire, niveau d’entretien)
• la performance de l’hôtel sur ce site précis

En cas de difficulté (faillite, restructuration) :

• le loyer peut être interrompu ou renégocié
• un nouvel exploitant pourrait imposer d’autres conditions
• la valeur de revente peut être affectée

Possibilités d’usage personnel limitées

Dans beaucoup de schémas :

• vous pouvez au mieux séjourner un nombre limité de nuits par an (gratuitement ou avec réduction)
• il est interdit d’utiliser l’unité comme résidence principale ou secondaire

L’immobilier hôtelier est donc plutôt un produit d’investissement pur qu’un bien à usage mixte (personnel + locatif).

Pourquoi 27 ans en Belgique ?

Logique fiscale et comptable

En Belgique, l’immobilier professionnel est souvent amorti sur des périodes de l’ordre de 27 ans pour la construction (en fonction du type de bâtiment et des règles comptables). En calant :

• la durée du bail sur cette période d’amortissement fiscal

on obtient :

• une cohérence entre la durée d’utilisation contractuelle
• et la durée de récupération comptable des investissements de l’exploitant

C’est un montage efficace fiscalement et financièrement pour l’exploitant, et souvent pour le promoteur.

Un compromis entre durée et attractivité

27 ans représentent un compromis :

• suffisamment long pour permettre à l’opérateur d’amortir ses investissements (aménagement, marketing, marque, etc.)
• encore acceptable pour l’investisseur particulier, qui comprend l’horizon de placement, surtout si le bail prévoit des options de renouvellement plutôt que des engagements encore plus longs

Une pratique de marché

Avec le temps, cette durée est devenue une référence de marché :

• les développeurs, notaires, banquiers et fiscalistes y sont habitués
• les nouveaux projets reproduisent fréquemment ce schéma, ce qui renforce encore son usage

Peut‑on sortir anticipativement d’un contrat d’immobilier hôtelier ?

La revente : la vraie porte de sortie

Dans la majorité des montages, vous restez plein propriétaire de votre unité. Cela signifie que vous pouvez normalement :

• revendre votre chambre ou votre quote‑part quand vous le souhaitez
• l’acheteur reprend votre place dans le bail existant, pour la durée restante

Cela implique toutefois que :

• le bail continue à courir : le nouvel acquéreur est lié par les mêmes conditions
• le prix de revente dépendra fortement de :
  • la durée résiduelle du bail
  • le rendement effectif
  • la réputation et la santé financière de l’opérateur
  • l’état de l’immeuble
  • l’appétit du marché pour ce type de produit

En pratique, la sortie anticipée se fait donc principalement par cession du bien, pas par résiliation du bail.

Résiliation anticipée : très encadrée

Une résiliation unilatérale anticipée du bail est généralement très limitée, sauf :

• en cas de faute grave ou manquement contractuel caractérisé
• en cas de faillite ou insolvabilité persistante
• si le contrat prévoit expressément des fenêtres de sortie ou des clauses de renégociation

Attention :

• ces situations restent exceptionnelles
• une procédure judiciaire est souvent longue et coûteuse
• le rapport de force est en défaveur de l’investisseur individuel face à un opérateur professionnel

Ce qu’il faut vérifier avant d’investir

Avant de signer, il est essentiel de :

• faire analyser le bail commercial et la structure juridique par :
  • un conseiller immobilier indépendant
  • et/ou un avocat spécialisé en immobilier commercial et hôtellerie
• poser des questions précises sur :
  • la durée du bail et les éventuelles options de prolongation
  • les conditions de résiliation pour chaque partie
  • les conséquences en cas de faillite ou de changement d’exploitant
  • les modalités d’indexation et de révision du loyer

En résumé : pour qui l’immobilier hôtelier sur 27 ans est‑il adapté ?

L’immobilier hôtelier peut convenir à l’investisseur qui :

• recherche des revenus passifs et relativement prévisibles
• a confiance dans la localisation et l’opérateur
• accepte un engagement à long terme et une flexibilité réduite
• comprend qu’il s’agit d’un produit d’investissement pur, peu orienté vers l’usage personnel

La durée de 27 ans en Belgique n’est pas un hasard, mais résulte d’une logique fiscale et comptable, couplée aux besoins des exploitants hôteliers. La sortie anticipée se fait généralement via la revente de l’unité, plutôt que par une résiliation du bail.

Avant d’entrer dans un projet concret, une analyse juridique et financière approfondie est indispensable pour bien mesurer les garanties proposées, mais aussi les limites et risques que l’on accepte pour les décennies à venir.